mandataire

Un mandataire, non copropriétaire, peut-il présider une assemblée générale de copropriété ?

NON.

Reste à savoir si un conjoint peut le faire. Nous ne pouvons pas être affirmatifs. En effet, même mariés sous le régime de la communauté, un immeuble n'est pas forcément propriété conjointe des deux époux mais un mandat de gestion tacite existe au bénéfice de l'époux non propriétaire et ce quel que soit le régime du mariage (art.1432 et 1540 du code civil).

Si un époux copropriétaire pourra évidemment présider une assemblée générale, il semble en vertu de ce qui vient d'être dit qu'il n'y a aucun moyen de vérifier le contenu du contrat de mariage et donc nous aurions tendance à accepter également un époux dont on soupconnerait qu'il ne le soit pas. Cette idée est confirmée par une réponse parlementaire (cf en toute fin de page) ; mais on sait que celles ci sont truffées d'approximation, nous restons donc prudents.

De même, une jurisprudence d'appel accepte les candidatures de conjoints non copropriétaires au poste de conseiller syndical sous réserve que l'autre conjoint établisse un certificat l'y autorisant, et sous réserve qu'il ne soit pas lui-même candidat (CA paris 23eme chambre, B, 26 octobre 2000 non publié). Cette autorisation doit vraisemblablement pouvoir être étendue pour la présidence d'une AG, mais c'est un arrêt d'appel et non de cassation...

Source

Cour de cassation
Chambre civile 3
Audience publique du mercredi 13 novembre 2013
N° de pourvoi: 12-25682

Publié au bulletin Cassation partielle sans renvoi

M. Terrier, président
Mme Collomp, conseiller rapporteur
M. Petit, avocat général
SCP Baraduc et Duhamel, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)

Texte intégral :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant 

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire que ce dernier soit ou non membre du syndicat ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 juin 2012), que M. et Mme X..., Mme Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... (les consorts A...), propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des assemblées générales des 14 octobre 2003 et 2 février 2006, et subsidiairement en annulation de certaines décisions prises à ces occasions ;

Attendu que pour débouter les consorts A... de leur demande en nullité de l'assemblée générale du 14 octobre 2003, la cour d'appel retient que le mandataire d'un copropriétaire qui lui a donné mandat de le représenter, de participer aux délibérations et de « généralement faire le nécessaire », avait pu, bien que n'étant pas lui-même copropriétaire de cet immeuble, se porter candidat comme président de séance comme aurait pu le faire le copropriétaire mandant ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d'être élu président de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 14 octobre 2003 et des décisions prises à cette occasion, l'arrêt rendu le 27 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Annule l'assemblée générale du 14 octobre 2003 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis

... à Charenton-le-Pont aux dépens d'appel et du pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... à Charenton-le-Pont à payer à M. et Mme X..., Mme Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... à Charenton-le-Pont ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., Mme Y..., M. et Mme Z..., M. et Mme A....

1er moyen de cassation

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X..., Mme Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... de leur demande en nullité de l'assemblée générale tenue le 14 octobre 2003 ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat » et que le pouvoir attribué par M. B... pour le représenter à l'assemblée générale du 14 octobre 2003 prévoyait, notamment, la participation aux discussions et délibérations d'effectuer les votes et signatures et de « généralement faire le nécessaire » ; que dans le cadre de cette assemblée générale le mandataire pouvait se présenter comme président de séance, comme aurait pu le faire le copropriétaire mandant ; que s'agissant du procès-verbal définitif, signé par M. B... en sa qualité de président, les deux scrutateurs et Mme C..., secrétaire, il sera observé que celle-ci, qui avait rédigé les notes manuscrites n'aurait certes pas signé un procès-verbal contraire à la réalité des votes ; qu'une erreur apparaît d'ailleurs dans ces notes manuscrites faisant état du même nombre de voix 2172/2328 pour chaque candidat, démontrant le caractère erroné de ces notes non signées (cf. arrêt, p. 3 § 13 et p. 4 § 1 à 3) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' il est versé aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale, dactylographié et signé des président, secrétaire et scrutateurs de la séance ; que ce seul document constitue le procès-verbal, la pièce n°3 communiquée par les demandeurs n'étant qu'un manuscrit non signé de notes prises au cours de l'assemblée générale (cf. jugement, p. 6 § 1 et 2) ; que par ailleurs, si la désignation d'une personne extérieure à l'assemblée en qualité de président de la séance est irrégulière, aucune disposition légale n'interdit d'élire à cette fonction le mandataire d'un copropriétaire, étant relevé que le mandat donné par M. D... était général (cf. jugement, p. 6 § 12) ;

1°) ALORS QUE le défaut de signature d'un procès-verbal d'assemblée générale n'est pas une condition de validité de ce procès-verbal ; que la contradiction entre un tel document et un autre procès-verbal établi pour la même assemblée est de nature à entraîner la nullité de l'assemblée générale ; qu'en l'espèce, les consorts A... faisaient valoir qu'un procès-verbal avait été dressé à l'issue de l'assemblée du 14 octobre 2003, lequel mentionnait la désignation de M. A... comme président de séance, tandis que le procès-verbal établi ultérieurement et signé du président, du secrétaire et des scrutateurs, mentionnait M. B... comme président de séance (cf. concl., p. 4 et s). ; qu'ils en déduisaient la nullité de l'assemblée générale ; que, pour écarter cette demande, la cour d'appel a considéré, par motifs adoptés, que seul le document dactylographié établi postérieurement à l'assemblée et signé constituait le procès-verbal de l'assemblée (cf. jugement, p. 6 § 2), écartant ainsi le procès-verbal manuscrit établi à l'issue de l'assemblée, et dont le contenu était différent du procès-verbal dactylographié ; qu'en se prononçant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

2°) ALORS QUE, subsidiairement, si tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat des copropriétaires, il n'est pas possible à ce mandataire, lorsqu'il n'est pas lui-même copropriétaire, d'aller au-delà de l'expression des voix de son mandant lors du vote des questions soumises à la délibération de l'assemblée ; qu'un tel mandataire ne peut pas, notamment, être désigné comme président de séance ; qu'en l'espèce, les consorts A... faisaient valoir que M. B..., mentionné comme président de séance dans le procès-verbal établi postérieurement à l'assemblée, n'avait pas la qualité de copropriétaire et qu'il ne pouvait, en tant que simple mandataire, être désigné comme président de séance (concl., p. 7 et 8) ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 17 du décret du 17 mars 1967.

Second moyen de cassation

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts A... de leur demande en annulation de la résolution n°28 de l'assemblée générale du 14 octobre 2003 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE l'expert E... a clos son rapport le 2 septembre 1992 ; qu'il en ressort que l'ascenseur fonctionnait normalement mais que des vibrations persistaient lors de l'arrêt de la cabine ; que l'expert préconisait de supprimer les ressorts de compensation côté cabine, de prévoir la suspension de la cabinet et de ses attaches au moyen de tiges filetées et de cosses coeur et de procéder au réglage de la tringlerie côté parachute ; que ces modestes travaux n'ont jamais été réalisés, la copropriété ne les ayant jamais votés, personne ne les ayant réclamés ; qu'un devis a été établi par la société Otis pour modernisation de l'ascenseur, travaux auxquels les consorts A... se sont opposés lors de l'assemblée générale du 19 janvier 2006, écrivant après au syndic qu'ils estimaient qu'il n'y avait aucune urgence et que l'assemblée n'avait pas été parfaitement informée ; qu'il apparaît du dossier qu'au mois de février 2006 des travaux étaient en cours de réalisation et l'existence d'un préjudice actuel n'est pas démontré (cf. arrêt, p. 4 § 4 à 9) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la résolution contestée ayant pour objet « les travaux de mise en conformité de l'ascenseur, de la trémie de l'ascenseur et des portes afin de permettre son utilisation sans les nuisances sonores constatées par expertise judiciaire. Vote d'un budget de réalisation » a été rejetée ; que s'agissant d'une décision de rejet de l'assemblée générale, elle ne peut donner lieu à annulation (cf. jugement, p. 7 § 7 et 8) ;

1°) ALORS QU'est susceptible d'annulation toute décision d'une assemblée générale des copropriétaires, que cette décision rejette ou adopte la résolution sur laquelle elle porte ; qu'en l'espèce, les consorts A... demandaient la nullité de la décision de rejeter la résolution n°28 prise par l'assemblée générale du 14 octobre 2003, relative à des travaux de mise en conformité de l'ascenseur pour supprimer les nuisances sonores résultant de son utilisation (cf. concl. ; p. 14 § 6 à 8 et p. 15) ; qu'ils soutenaient que cette décision, prise à seule fin de leur nuire, constituait un abus de majorité ; qu'en écartant cette demande au seul motif que, s'agissant d'une décision de rejet, elle ne pouvait faire l'objet d'une annulation, la cour d'appel a violé l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QUE les travaux de suppression des nuisances sonores de l'ascenseur avaient été votés à l'occasion d'une assemblée générale extraordinaire du 25 juin 1991, dont les consorts A... se prévalaient dans leurs écritures (cf. concl., p. 11 § 7) ; qu'en énonçant que ces travaux n'avaient pas été votés par la copropriété, sans rechercher si ce vote résultait de l'assemblée tenue le 25 juin 1991, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE pour débouter les consorts A... de leur demande d'annulation de la résolution n°28, la cour d'appel a considéré que les travaux de suppression des nuisances sonores n'avaient pas été réclamés et que des travaux étaient intervenus en février 2006 (cf arrêt, p. 4 § 8 et 9) ; que les consorts A... faisaient valoir que les travaux votés en juin 1991 n'avaient jamais été entrepris par le syndic, malgré leurs demandes répétées inscrites notamment à l'ordre du jour des assemblées tenues en 2003 et 2006 (cf. concl., p. 11) ; qu'ils faisaient également valoir que la société Otis n'était intervenue en 2006 que pour la modernisation de l'ascenseur (cf. concl., p. 15) ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, sans rechercher si les travaux effectués en 2006 avaient eu pour objet la suppression des nuisances phoniques et si l'absence d'exécution antérieure de ces travaux résultait seulement de l'inaction du syndic, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.)

Jusqu'à présent, notre réponse à cette question était ci-dessous.

DECONSEILLE mais pas de réponse certaine : La jurisprudence est contradictoire (CA montpellier dit oui en 2006, CA paris dit non en 90, CA aix dit non en 2011), une réponse ministérielle (17/04/2012, question posée par nous) n'apporte rien de nouveau.

Sans arret de cassation, nous ne pouvons qu'affirmer que le conjoint marié ou pacsé d'un propriétaire, l'usufruitier ou le gérant d'une SCI, SARL ou autre, propriétaire d'un lot sont autorisés à présider une AG

(source :

13ème législature

Question N° : 128095 de M. Dominique Dord ( Union pour un Mouvement Populaire - Savoie ) Question écrite

Ministère interrogé > Écologie, développement durable, transports et logement Ministère attributaire > Écologie, développement durable, transports et logement

Rubrique > copropriété Tête d'analyse > assemblées générales et syndicats de copropriétaires Analyse > conseil syndical. composition

Question publiée au JO le : 14/02/2012 page : 1199

Réponse publiée au JO le : 17/04/2012 page : 3070

Date de changement d'attribution : 23/02/2012

Texte de la question

M. Dominique Dord attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur les modalités permettant d'être (...) élu éventuellement comme président de l'assemblée générale de copropriété. Un arrêt de la Cour d'appel de Montpellier du 28 mars 2006 permet à l'époux d'une copropriétaire, non propriétaire lui-même, de présider une assemblée s'il est élu. (...) La décision récente de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 7 janvier 2011 a annulé l'assemblée générale qui avait élu en qualité de président de séance le mandataire de 3 copropriétaires, qui ne l'était pas lui-même. Il le remercie des précisions qu'il pourra apporter sur (...) l'éventuelle possibilité pour un mandataire d'un copropriétaire, non propriétaire lui-même, pour siéger à ce conseil, voire de se présenter à l'élection du président de l'assemblée générale.

Texte de la réponse

Concernant l’élection du président de séance de l’assemblée générale, l’article 22 de la loi n°65-557du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit uniquement l’interdiction pour le syndic, son conjoint le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ainsi que ses préposés de présider l’assemblée générale. L’article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi de 1965 précitée précise que l’assemblée générale désigne, au début de chaque réunion, son président. Aucune autre condition n’est prévue ni par la loi, ni par le décret. Toute personne peut donc légalement être désignée président de séance par l’assemblée générale, qu’elle soit ou non copropriétaire, sous réserve des éventuelles stipulations du règlement de copropriété en la matière. Ainsi, peut notamment être désigné président de séance par l’assemblée générale un copropriétaire, un associé d’une société elle-même copropriétaire (Cass. Civ. 6 mars 2002), le conjoint d’un copropriétaire (CA Paris. 13 mars 2003). En revanche, la désignation comme président de séance du mandataire d’un copropriétaire, extérieur au syndicat, fait débat :  admise par certains arrêts (CA Montpellier, 28 mars 2006) et par une partie de la doctrine (Givord, Giverdon, Capoulade, La copropriété 2010-2011, n° 810), elle constitue un motif d’annulation d’assemblée générale pour d’autres arrêts (CA Paris, 19 sept. 1990, CA Aix-en-Provence, 7 janv. 2011) et auteurs (Lafond, Roux, Stemmer, code de la copropriété, sous art. D. 15 n°1). (...)

)

13ème législature

Question N° : 128095 de M. Dominique Dord ( Union pour un Mouvement Populaire - Savoie ) Question écrite

Ministère interrogé > Écologie, développement durable, transports et logement Ministère attributaire > Écologie, développement durable, transports et logement

Rubrique > copropriété Tête d'analyse > assemblées générales et syndicats de copropriétaires Analyse > conseil syndical. composition

Question publiée au JO le : 14/02/2012 page : 1199

Réponse publiée au JO le : 17/04/2012 page : 3070

Date de changement d'attribution : 23/02/2012

Texte de la question

M. Dominique Dord attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur les modalités permettant d'être membre du conseil syndical d'une copropriété et d'être élu éventuellement comme président de l'assemblée générale de copropriété. Un arrêt de la Cour d'appel de Montpellier du 28 mars 2006 permet à l'époux d'une copropriétaire, non propriétaire lui-même, de présider une assemblée s'il est élu. La loi du 12 mai 2009 de simplification et de la clarification du droit et d'allègement des procédures précise dans son article 7 : « les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux ou les usufruitiers ». La décision récente de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 7 janvier 2011 a annulé l'assemblée générale qui avait élu en qualité de président de séance le mandataire de 3 copropriétaires, qui ne l'était pas lui-même. Il le remercie des précisions qu'il pourra apporter sur les modalités pour être membre d'un conseil syndical d'une copropriété, sur l'éventuelle possibilité pour un mandataire d'un copropriétaire, non propriétaire lui-même, pour siéger à ce conseil, voire de se présenter à l'élection du président de l'assemblée générale.

Texte de la réponse

Concernant l'élection du président de séance de l'assemblée générale, l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit uniquement l'interdiction pour le syndic, son conjoint le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ainsi que ses préposés de présider l'assemblée générale. L'article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi de 1965 précitée précise que l'assemblée générale désigne, au début de chaque réunion, son président. Aucune autre condition n'est prévue ni par la loi, ni par le décret. Toute personne peut donc légalement être désignée président de séance par l'assemblée générale, qu'elle soit ou non copropriétaire, sous réserve des éventuelles stipulations du règlement de copropriété en la matière. Ainsi, peut notamment être désigné président de séance par l'assemblée générale un copropriétaire, un associé d'une société elle-même copropriétaire (Cass. Civ. 6 mars 2002), le conjoint d'un copropriétaire (CA Paris. 13 mars 2003). En revanche, la désignation comme président de séance du mandataire d'un copropriétaire, extérieur au syndicat, fait débat : admise par certains arrêts (CA Montpellier, 28 mars 2006) et par une partie de la doctrine (Givord, Giverdon, Capoulade, La copropriété 2010-2011, n° 810), elle constitue un motif d'annulation d'assemblée générale pour d'autres arrêts (CA Paris, 19 sept. 1990, CA Aix-en-Provence, 7 janv. 2011) et auteurs (Lafond, Roux, Stemmer, code de la copropriété, sous art. D. 15 n° 1). Concernant la désignation des membres du conseil syndical, l'article 21 de la loi de 1965 précitée prévoit expressément que seuls peuvent être désignés membres du conseil syndical par l'assemblée générale les copropriétaires, les associés d'une société elle-même copropriétaire, les accédants ou acquéreurs à terme, leurs conjoints, les personnes liées à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux et leurs usufruitiers. En conséquence, le mandataire d'un copropriétaire, lui-même non copropriétaire, ne peut être désigné membre du conseil syndical que s'il est conjoint, partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, représentant légal ou usufruitier d'un copropriétaire.

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