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Agence Grand Large Immobilier - Météo

Dans le cadre d'une copropriété possédant une part d'habitations et une part de commerces, la règle des 50 % d'habitation qui permet l'application de la TVA à 10 % se fait-elle sur la base des tantièmes bâtis, sols, ou sur la superficie des locaux ?

 

L'appréciation des 50 % se fait sur la base des tantièmes bâtis.

Lorsque la part de commerces est supérieure à celle d'habitation, la TVA à 10 reste toutefois appliquable à la part d'habitation.

 

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Locaux concernés

Pour bénéficier du taux réduit, les travaux doivent porter sur des locaux à usage d'habitation (maisons individuelles, logements situés dans des immeubles collectifs, établissements affectés à titre principal ou accessoire à l'hébergement de personnes physiques, logements de fonction) qui sont achevés depuis plus de deux ans à la date du début d'exécution des travaux.

a.  Locaux affectés totalement à l'habitation. Dès lors que l'ensemble des pièces de la maison individuelle ou du logement situé dans l'immeuble collectif est à usage d'habitation, le taux réduit s'applique à la totalité des travaux portant sur ces locaux, qu'ils soient effectivement occupés ou bien vacants et qu'il s'agisse d'habitations principales ou secondaires.
Le taux réduit s'applique également aux travaux portant :

-  sur certains locaux d'habitation atypiques : habitations légères et structures préfabriquées (mobile-homes...) incorporées au sol et non aisément démontables et déplaçables ; péniches amarrées en un point fixe ;

-  sur les dépendances usuelles des locaux à usage d'habitation : caves, greniers, loggias, terrasses, cours d'immeubles, garages même non attenants lorsque les travaux ne sont pas à la charge d'une personne les exploitant à titre professionnel. Demeurent, en revanche, au taux normal les travaux portant sur les bâtiments à usage agricole (écuries, granges, serres et autres communs) ou sur les dépendances particulières des bâtiments hors normes tels que les châteaux (chapelle, pigeonnier).

b.  Locaux affectés partiellement à l'habitation. Le taux réduit s'applique à l'ensemble des travaux portant sur des locaux principalement (au moins à 50 % de la superficie totale hors dépendances) affectés à l'habitation.
Pour les locaux affectés pour plus de 50 % à un usage autre que l'habitation, le taux réduit s'applique, en tout état de cause, aux travaux réalisés dans les pièces affectées exclusivement à l'habitation.

c.  Locaux affectés exclusivement à un usage autre que l'habitation. Les travaux portant sur des locaux exclusivement affectés à une activité professionnelle, commerciale, industrielle, agricole ou administrative sont soumis au taux normal. En ce qui concerne les établissements d'hébergement, sont considérés comme exploités à titre commercial les établissements (hôtels notamment) dont la location ou l'exploitation n'est pas exonérée de TVA en application notamment des articles 261 D, 4e (location meublées) ou 261,7-1° (organisme sans but lucratif) du CGI ; le taux normal s'applique aux travaux portant sur ces établissements même si l'exploitant bénéficie de la franchise en base de TVA.

1.  Il est admis que le taux réduit s'applique aux travaux portant sur les établissements à caractère social ou médico-social, indépendamment du caractère taxable ou non de leur activité, lorsque la durée moyenne de séjour des personnes permet de considérer que l'activité d'hébergement constitue l'objet prépondérant de ces établissements (à titre de règle pratique, sont considérés comme entrant dans cette catégorie les établissements dont la durée moyenne de séjour est supérieure à un mois). Sont notamment concernés : les résidences universitaires ou étudiantes, les logements-foyers de jeunes travailleurs, les maisons de retraite et assimilées, les établissements psychiatriques, les foyers d'hébergement d'enfants, adolescents ou adultes, handicapés ou confrontés à des problèmes sociaux, y compris les orphelinats (à l'exclusion des crèches). Ces établissements sont éligibles au taux réduit même lorsqu'ils comportent une unité de soins ou lorsqu'ils sont rattachés à un hôpital (dans cette hypothèse, le taux réduit ne s'applique pas aux travaux afférents aux parties communes à ces structures et à d'autres structures).

2.  Peuvent également bénéficier du taux réduit les travaux afférents aux locaux affectés à l'hébergement des établissements dont l'activité d'hébergement n'est que l'accessoire d'une autre activité : établissements scolaires avec internats ; établissements d'éducation spéciale pour l'enfance et la jeunesse handicapée ; couvents et monastères ; casernes militaires, de gendarmerie ou de pompiers, établissements pénitentiaires ou relevant de la protection judiciaire de la jeunesse (à l'exclusion des centres d'action éducative réservés à l'accueil de jour). Les travaux réalisés dans les locaux de ces établissements affectés à titre principal à l'usage des personnes hébergées (cuisines, cantines, réfectoires... à l'exclusion des équipements sportifs) bénéficient également du taux réduit. Les travaux portant sur les hôpitaux, cliniques et établissements de soins autres que ceux visés au 1 ci-dessus sont exclus du taux réduit, à l'exception de ceux portant sur les « maisons des parents ».

3.  Les travaux réalisés dans les parties communes des immeubles collectifs qui comprennent au moins 50 % de locaux à usage d'habitation relèvent en totalité du taux réduit (la proportion de 50 % est appréciée par rapport aux tantièmes généraux ou spéciaux de copropriété ou, si l'immeuble appartient à une seule personne, par rapport à l'état de répartition des charges récupérables). Pour les immeubles collectifs comprenant moins de 50 % de locaux à usage d'habitation, le taux réduit s'applique à proportion des locaux affectés à l'habitation ; la répartition entre les logements et les autres locaux est effectuée une fois par an au moment de l'assemblée générale des copropriétaires, à partir des éléments communiqués par ces derniers. Les règles ci-dessus s'appliquent aux travaux portant sur les équipements communs des établissements (voiries, réseaux).

4.  Le taux normal s'applique aux travaux portant sur des locaux à usage d'habitation achevés depuis moins de deux ans. Peuvent toutefois bénéficier du taux réduit les travaux d'urgence réalisés dans ces locaux, c'est-à-dire les travaux nécessaires pour maintenir ou rendre au logement une habitabilité normale (travaux de plomberie en cas de fuite, travaux de serrurerie en cas d'effraction, de perte de clés, réfection d'une toiture ou d'une façade suite à sinistre naturel, assèchement de locaux suite à dégâts des eaux...). Peuvent également bénéficier du taux réduit les travaux de transformation en logement d'un local affecté préalablement à un autre usage, dès lors que l'immeuble est achevé depuis plus de deux ans et que la transformation ne concourt pas à la production d'un immeuble neuf.

5.  Lorsqu'ils ne remplissent pas les conditions d'application du taux réduit prévu par l'article 279-0 bis du CGI, les travaux portant sur certains locaux et logements sociaux sont néanmoins susceptibles de bénéficier du taux réduit dans le cadre d'un dispositif de livraison à soi-même (n°59060).


 

Travaux concernés

Le taux réduit s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien. Sont concernées non seulement les prestations de main-d'oeuvre directement liées à l'exécution de ces travaux ainsi que les matières premières et fournitures (pièces de faible valeur) nécessaires à la réalisation des travaux lorsqu'elles sont fournies et facturées par le prestataire, mais également la fourniture de certains équipements (voir précision 2).
Bénéficient également du taux réduit les prestations d'études réalisées par un prestataire qui assure également la maîtrise d'oeuvre ou la réalisation des travaux éligibles.
En revanche, c'est le taux normal qui s'applique aux travaux suivants :

-  travaux, réalisés sur une période de deux ans au plus, qui concourent à la production d'un immeuble neuf au sens de l'article 257, I-2-2° du CGI ;

-  travaux, réalisés sur une période de deux ans au plus, à l'issue desquels la surface de plancher hors oeuvre nette (Shon) des locaux existants, majorée, le cas échéant, des surfaces des bâtiments d'exploitations agricoles mentionnées à l'article R 112-2,d du code de l'urbanisme, est augmentée de plus de 10 %. Il est toutefois admis que soient soumis au taux réduit les travaux conduisant à une augmentation de la surface de plancher hors oeuvre brute (Shob) ou de la surface au sol n'excédant pas 9 m2 (cas notamment des travaux d'installation d'une chaudière ou d'un ascenseur rendant nécessaire la création d'une addition de construction) ;

-  travaux de nettoyage, sauf lorsqu'ils sont préalables ou consécutifs à des travaux éligibles au taux réduit et que l'ensemble de l'opération est facturée par un même prestataire (voir également les précisions 6 ci-après) ;

-  travaux d'aménagement et d'entretien des espaces verts (voir toutefois la précision 3 ci-après) ;

-  travaux de démolition qui ne s'inscrivent pas dans le cadre de travaux éligibles au taux réduit (travaux de démolition totale suivie ou non de travaux de reconstruction).


1.  Seuls les travaux facturés directement au client peuvent être soumis au taux réduit. Ce taux s'applique quelle que soit la qualité du preneur (propriétaire, locataire, syndicat de copropriétaires, marchand de biens, compagnie d'assurance, agence immobilière...).
En cas de sous-traitance, les travaux facturés par le sous-traitant à l'entrepreneur principal relèvent du taux normal. En cas de paiement effectué directement par le maître d'ouvrage (client) au sous-traitant, les sommes ainsi versées incluent une TVA au taux normal, mais elles ne peuvent excéder le montant du marché principal passé entre le client et l'entrepreneur principal ; ce dernier doit adresser au client une facture définitive soumise au taux réduit.

2.  Les équipements suivants bénéficient du taux réduit lorsqu'ils sont fournis et facturés par le prestataire dans le cadre de sa prestation de travaux : équipements sanitaires (baignoires y compris à remous, bacs à douche, lavabos...) ; équipements fixes de chauffage, de climatisation ou de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable (chaudières installées dans les maisons individuelles ou appartements, chauffe-eau, radiateurs...) ; systèmes d'ouverture et de fermeture des logements (portes, fenêtres, volets...) ; équipements de sécurité (alarmes, digicodes, caméras de surveillance...) ; équipements électriques et d'éclairage (tableaux électriques, prises, spots intégrés...) ; équipements divers (escaliers, antennes de télévision, cheminées...).
En revanche, tous ces biens restent soumis au taux normal lorsqu'ils sont achetés directement par le client.
Sont également soumis au taux normal, même s'ils sont fournis et facturés par le prestataire :

-  les gros équipements suivants fournis dans le cadre de travaux d'installation ou de remplacement du système de chauffage, des ascenseurs, de l'installation sanitaire ou du système de climatisation : équipements collectifs de chauffage situés dans un immeuble comportant plusieurs locaux (chaudière utilisée comme mode de chauffage ou de production d'eau chaude, cuve à fioul, citerne à gaz et pompe à chaleur) ; ascenseurs (les ascenseurs conçus pour les handicapés bénéficient toutefois du taux réduit : n°53040) ; cabines hammam ou sauna prêtes à poser ;

-  les équipements ménagers ou mobiliers. Le taux réduit s'applique toutefois aux équipements de cuisine, de salle de bains et de rangement qui s'encastrent ou s'incorporent au bâti et qui ne restent pas à l'état d'éléments dont le désassemblage serait possible sans détériorer le bâti ou le meuble.

3.  S'agissant des travaux effectués en extérieur ou dans les espaces verts, peuvent bénéficier du taux réduit les travaux afférents au tracé, au revêtement et à l'aménagement des voies d'accès principales à la maison d'habitation, de même que les travaux de clôture (construction et réparation) d'un terrain entourant une maison d'habitation. Relèvent en revanche du taux normal les travaux portant sur les équipements sportifs et de détente (piscine, spa, court de tennis...) et sur les constructions de jardin (serre, abri...).
Les travaux d'abattage, de tronçonnage, d'élagage et d'enlèvement des arbres qui constituent le préalable nécessaire à des travaux d'entretien (même lorsque ces derniers sont réalisés par un prestataire distinct ou par le client lui-même) portant sur des locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans (locaux d'habitation proprement dits, dépendances usuelles, voies d'accès principales à l'habitation, murs de clôture et portails) ou qui constituent des travaux d'urgence bénéficient du taux réduit de la TVA (Décision de rescrit 24-2-2009 n° 2009/10 TCA). Pour les travaux d'abattage d'arbres, voir également n°53215, précision 3.

4.  Les travaux de rénovation ou d'entretien portant sur les balcons, loggias, terrasses, vérandas, cours d'immeubles et emplacements de parking non couverts, achevés depuis plus de deux ans, bénéficient du taux réduit. Il en va de même des travaux de fermeture d'un balcon ou d'une loggia s'ils ne conduisent pas à une augmentation de plus de 10 % de la surface de plancher hors oeuvre nette des locaux d'habitation existants. En revanche, les travaux de construction et/ou d'extension de balcon, loggia, terrasse ou véranda ne bénéficient pas du taux réduit, sauf lorsque la surface créée n'excède pas 9 m2.

5.  La part privative des travaux de raccordement aux réseaux publics (électricité, gaz, assainissement, adduction d'eau...) bénéficie du taux réduit. Il en va de même des travaux d'assainissement non collectif (installation, mise aux normes et entretien des systèmes d'assainissement individuel), des travaux d'installation de captage d'eau (même si l'immeuble d'habitation desservi est par ailleurs raccordé au réseau d'eau public), des travaux d'évacuation et récupération des eaux pluviales et des travaux de terrassement, de drainage et de creusement des tranchées.

6.  Les travaux d'entretien, de désinfection et de dépannage (y compris les contrats de maintenance ou d'entretien) bénéficient du taux réduit, dans la mesure où ils portent sur des locaux ou des équipements (même pris en location) éligibles à ce taux. Bénéficient également du taux réduit les travaux de « nettoyage » nécessitant le recours à des équipements et à des techniques qui dépassent le stade de la simple opération de nettoyage courant et ont pour objet de contribuer au maintien et au bon fonctionnement d'un équipement (nettoyage des cuves à fioul...).
Pour les contrats d'entretien d'installations de chauffage collectif comportant une clause de « garantie totale », il est admis que la part de la redevance correspondant à l'éventuel remplacement d'appareils de chauffage relevant du taux normal soit fixée forfaitairement à 20 % du montant hors taxe du contrat.

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